Xây dựng một căn nhà hay công trình không chỉ đơn giản là có đất rồi tiến hành thi công. Trước khi đặt viên gạch đầu tiên, chủ đầu tư cần kiểm tra nhiều yếu tố liên quan đến pháp lý, quy hoạch, giấy phép xây dựng, thiết kế, kết cấu, an toàn thi công và hồ sơ hoàn công.
Nếu bỏ qua một trong những bước quan trọng, công trình có thể phát sinh những vấn đề như phải điều chỉnh thiết kế, chậm tiến độ, tăng chi phí, tranh chấp với nhà liền kề hoặc khó thực hiện thủ tục hoàn công, cập nhật tài sản.
Dưới đây là 10 lưu ý quan trọng khi xây dựng công trình mà chủ nhà nên kiểm tra ngay từ giai đoạn chuẩn bị.
1. Kiểm tra pháp lý khu đất
Trước khi thiết kế và xây dựng, cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của khu đất.
Một số nội dung quan trọng cần xem xét:
- Sổ hồng/sổ đỏ và mục đích sử dụng đất.
- Diện tích, kích thước và hiện trạng thực tế.
- Ranh giới thửa đất.
- Tình trạng tranh chấp.
- Tình trạng thế chấp hoặc hạn chế quyền sử dụng.
- Các thông tin khác có thể ảnh hưởng đến quyền xây dựng.
Đặc biệt, diện tích ghi trên giấy tờ và hiện trạng thực tế cần được đối chiếu, nhất là đối với những khu đất có hình dạng phức tạp hoặc có nhà xây dựng từ lâu.
Lưu ý: Không nên chỉ dựa vào thông tin người bán hoặc hồ sơ cũ mà bỏ qua việc kiểm tra thực tế và hồ sơ pháp lý liên quan.
2. Kiểm tra quy hoạch
Sau khi kiểm tra pháp lý, cần tiếp tục xác định tình trạng quy hoạch của khu đất.
Các nội dung cần quan tâm gồm:
- Quy hoạch sử dụng đất.
- Lộ giới đường, hẻm.
- Chỉ giới xây dựng.
- Chỉ giới đường đỏ.
- Khoảng lùi công trình.
- Các yêu cầu về kiến trúc, cảnh quan nếu có.
Những thông tin này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích được xây dựng, vị trí xây nhà, số tầng, chiều cao và hình thức kiến trúc.
Vì vậy, trước khi chốt phương án thiết kế, chủ nhà nên kiểm tra quy hoạch để tránh tình trạng thiết kế xong mới phát hiện công trình không thể xây dựng theo phương án ban đầu.
3. Xác định công trình có phải xin giấy phép xây dựng không
Một sai lầm phổ biến là mặc định nhà ở nào cũng được miễn giấy phép xây dựng.
Thực tế, việc có phải xin giấy phép hay không còn phụ thuộc vào loại công trình, vị trí, quy mô và điều kiện cụ thể.
Do đó, trước khi khởi công cần:
- Xác định công trình có thuộc trường hợp được miễn giấy phép hay không.
- Nếu thuộc trường hợp phải cấp phép, cần hoàn thành thủ tục và có giấy phép trước khi thi công theo quy định.
- Kiểm tra nội dung giấy phép để bảo đảm thiết kế và thi công phù hợp.
Không nên khởi công chỉ dựa trên nhận định chủ quan rằng công trình được miễn phép.
4. Kiểm tra các chỉ tiêu được phép xây dựng
Không phải cứ có giấy phép xây dựng là chủ nhà có thể xây dựng tùy ý.
Cần xác định các chỉ tiêu quan trọng như:
- Mật độ xây dựng.
- Số tầng được phép xây dựng.
- Chiều cao công trình.
- Hệ số sử dụng đất.
- Diện tích và vị trí ban công.
- Sân trước, sân sau.
- Tum, tầng kỹ thuật và các bộ phận khác của công trình.
Các chỉ tiêu này cần được thể hiện và kiểm soát ngay từ giai đoạn thiết kế.
Việc xác định chính xác ngay từ đầu giúp hạn chế tình trạng thi công vượt tầng, vượt diện tích hoặc thay đổi các bộ phận công trình không phù hợp với hồ sơ được duyệt.
5. Khảo sát – đo vẽ hiện trạng
Khảo sát, đo vẽ hiện trạng là một bước rất quan trọng trước khi thiết kế và thi công.
Cần xác định chính xác:
- Kích thước khu đất.
- Cao độ.
- Ranh đất.
- Hiện trạng nhà và công trình xung quanh.
- Các yếu tố có thể ảnh hưởng đến phương án thiết kế và thi công.
Đặc biệt cần chú ý đối với:
- Nhà xây sát nhà hàng xóm.
- Nhà trong hẻm nhỏ.
- Khu đất méo, không vuông vức.
- Khu đất có chênh lệch cao độ.
- Công trình nằm trong khu dân cư hiện hữu.
Số liệu khảo sát chính xác là cơ sở quan trọng để thiết kế đúng và hạn chế sai lệch khi thi công.
6. Kiểm tra kết cấu và nền móng
Nền móng là một trong những bộ phận quan trọng nhất của công trình.
Trước khi thi công cần:
- Đánh giá điều kiện nền đất.
- Lựa chọn loại móng phù hợp.
- Tính toán tải trọng và kết cấu bởi đơn vị chuyên môn.
- Kiểm tra giải pháp kết cấu phù hợp với quy mô công trình.
- Không tự ý thay đổi kết cấu so với hồ sơ thiết kế.
Đối với công trình có quy mô lớn, nền đất yếu hoặc điều kiện địa chất phức tạp, việc khảo sát và tính toán kết cấu càng cần được thực hiện cẩn thận.
Không nên tự ý thay đổi kích thước cột, dầm, sàn, móng hoặc vị trí kết cấu trong quá trình thi công.
7. Lưu ý đối với công trình liền kề
Xây dựng trong khu dân cư, đặc biệt là nhà phố xây sát nhà hàng xóm, cần đặc biệt quan tâm đến công trình liền kề.
Trước khi thi công nên:
- Khảo sát và ghi nhận hiện trạng nhà bên cạnh.
- Chụp ảnh, lập hồ sơ hiện trạng khi cần thiết.
- Đánh giá nguy cơ ảnh hưởng đến công trình lân cận.
- Có biện pháp chống nghiêng, chống lún, chống nứt phù hợp.
- Đặc biệt kiểm soát khi đào móng, đào tầng hầm hoặc thi công sát ranh.
Việc ghi nhận hiện trạng trước khi thi công cũng giúp hạn chế tranh chấp và có cơ sở đối chiếu nếu phát sinh vấn đề trong quá trình xây dựng.
8. Thi công đúng hồ sơ được duyệt
Trong quá trình thi công, chủ nhà và đơn vị thi công cần kiểm soát công trình thực tế so với hồ sơ thiết kế, giấy phép và các hồ sơ liên quan.
Không nên tự ý:
- Tăng số tầng.
- Tăng diện tích xây dựng.
- Đua ban công vượt phương án được duyệt.
- Xây lấn ranh.
- Thay đổi vị trí các bộ phận công trình.
- Thay đổi kết cấu quan trọng.
Nếu có nhu cầu thay đổi lớn trong quá trình thi công, cần kiểm tra lại về pháp lý và kỹ thuật trước khi thực hiện.
Thiết kế và thi công cần được kiểm soát thống nhất từ đầu để hạn chế phát sinh chi phí sửa chữa hoặc điều chỉnh về sau.
9. An toàn lao động và phòng cháy chữa cháy
An toàn tại công trường không chỉ bảo vệ người lao động mà còn hạn chế ảnh hưởng đến người đi đường và khu dân cư xung quanh.
Một số nội dung cần chú ý:
- Che chắn công trình.
- Bảo đảm an toàn cho người đi đường.
- Có biện pháp bảo vệ khu dân cư lân cận.
- Quản lý hệ thống điện.
- Kiểm soát máy móc, thiết bị.
- Kiểm tra giàn giáo.
- Sắp xếp và bảo quản vật liệu hợp lý.
Đối với phòng cháy chữa cháy (PCCC), cần kiểm tra yêu cầu áp dụng cho từng loại công trình dựa trên quy mô, công năng và điều kiện cụ thể.
Không nên áp dụng một giải pháp PCCC giống nhau cho mọi loại công trình.
10. Chuẩn bị hồ sơ hoàn công
Hoàn công là nội dung chủ nhà không nên chỉ quan tâm sau khi công trình đã xây xong.
Ngay trong quá trình thi công nên lưu trữ đầy đủ:
- Giấy phép xây dựng.
- Bản vẽ thiết kế.
- Hồ sơ liên quan đến công trình.
- Hồ sơ điều chỉnh nếu có.
- Hình ảnh quá trình thi công khi cần thiết.
- Các tài liệu nghiệm thu và tài liệu liên quan khác.
Đồng thời, cần thường xuyên kiểm soát công trình thực tế so với hồ sơ.
Sau khi hoàn thành, cần kiểm tra điều kiện và hồ sơ cần thiết để thực hiện thủ tục hoàn công/cập nhật tài sản theo quy định áp dụng đối với công trình.
Việc chuẩn bị hồ sơ ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế tình trạng đến khi công trình hoàn thành mới phát hiện thiếu giấy tờ hoặc có sự khác biệt giữa thực tế và hồ sơ.
